Quando falamos em transmissões imobiliárias, um dos assuntos mais discutidos é o pagamento do ITBI, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, e a sua respectiva base de cálculo.
A Constituição Federal em seu artigo 156, inciso II, dispõe que o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis deve ser instituído pelos municípios, sendo o recolhimento de tal tributo uma condição indispensável para que o adquirente registre a transação, conferindo a publicidade necessária a terceiros acerca do negócio jurídico realizado, bem como transferindo a propriedade para seu nome.
No que diz respeito a base de cálculo de tal tributo, o Código Tributário Nacional, em seu artigo 38, dispõe que esta deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos, sendo que o artigo 35 do mesmo diploma legal define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel.
No entanto, a apuração do ITBI pelas Prefeituras Municipais em todo o país se revelava divergente das disposições do Código Tributário Nacional, e isso se deve e muito pelo fato do ITBI possuir duas modalidades de lançamento originário, a depender da legislação municipal. Quais sejam:
- Por declaração: modalidade de lançamento que envolve ambas as partes na cobrança, a parte administrativa e o contribuinte. O valor do ITBI é calculado a partir das informações relacionadas ao fato gerador — transmissão onerosa de bens ou direitos —, as quais devem ser fornecidas pelo contribuinte a fim de que a parte administrativa efetue o lançamento do crédito tributário.
- Por homologação: situação em que o contribuinte apura, por conta própria, o valor do imposto e efetua o seu pagamento sem exame prévio da administração, a qual fica responsável somente pela homologação.
De tal forma, o legislador local permitia a prática de lançamento originário de ofício, que não contava com a participação do contribuinte e tinha a Administração Municipal como única responsável por calcular o valor do ITBI, o que culminava por diversas, no cálculo de tal imposto com base no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), contrariando as previsões do CTN.
Diante de tal problemática, se revelou necessário a intervenção do Judiciário para delimitar a base de cálculo do ITBI, o que assim foi feito pelo STJ – Superior Tribunal de Justiça no REsp 1937821/SP em março deste ano.
O Tribunal, por unanimidade, decidiu que a base de cálculo do ITBI não é vinculada à base de cálculo do IPTU, não podendo a administração pública definir previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em um valor de referência – uma espécie de tabela – estabelecido por ela de modo unilateral.
Entendeu-se que a base de cálculo do ITBI deve ser definida a partir do valor da transação declarada pelo próprio contribuinte, o qual, em tese, é quem mais possui conhecimento quanto aos valores de negociação do imóvel, compreendendo-se de tal modo, que o valor a ser declarado deve ter como base o valor venal, presumindo-se a boa-fé do valor declarado pelo contribuinte, impossibilitando assim, a realização de lançamento originário de ofício, mesmo que autorizado pelo legislador local.
É claro que se o fisco não concordar com a informação prestada pelo contribuinte poderá questioná-la por meio de processo administrativo com o objetivo de arbitrar o novo valor, conforme procedimento previsto no artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN).
O relator do julgamento, Ministro Gurgel de Faria, ressaltou que, no caso do ITBI, há um negócio jurídico, um acordo de vontade entre as partes, e o valor é definido a partir de uma série de variáveis, entre elas estado de conservação, benfeitorias realizadas no imóvel e interesses pessoais do vendedor e do comprador no momento do negócio, portanto, o valor dessa transação deve ser declarado pelo contribuinte (e não lançado de ofício pelo fisco), e a informação “goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado”.
Vale esclarecer que o citado julgamento ocorreu sob a sistemática de recursos repetitivos, o que significa que o entendimento deverá ser replicado por tribunais de todo o Brasil em casos idênticos, compreendendo-se assim que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado e informado pelo contribuinte, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como parâmetro de tributação.
Escrito por Mônica A. Carvalho Guimarães (OAB/PR 62.632).